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不動産投資は、物件に投資する（購入する）ときだけでなく、不動産を運用（保有）しているときにもさまざまなコストが発生します。不動産投資の利回りに影響を与えるコストについて解説していきます。
積算価格とは？ 相続税路線価、固定資産税路線価と何が違う？
不動産投資をしていると、不動産の価格としてさまざまな価格を耳にすると思います。土地や建物には、用途によっていくつも評価金額が存在しますが、そのうちの一つに積算価格という価格があります。積算価格は、土地と建物そのものの現在の価値を別々に計算して合計した価格のことです。
積算価格＝土地の価格＋建物の価格
積算価格は不動産そのものの価値を表しているため、融資の審査で重要な評価項目であるとされています。
似ている金額として、相続税路線価や固定資産税路線価といった価格も存在します。相続税路線価は、国税庁が決定する不動産の価格の決め方で、相続税の金額を計算するときに利用されます。一方で固定資産税路線価は、各市区町村が決定する価格の決め方で、固定資産税の金額を計算するときに利用されています。
シミュレーションで解説！建物の積算価格の求め方
建物の積算価格は、次の計算式で求めることができます。
再調達価格×延床面積（㎡）×（残耐用年数÷耐用年数）
再調達価格とは、その時点で類似の建物を建設しようとしたら、いくらかかるのか、という金額のことです。これは、国土交通省が目安として金額を下記表1のように挙げています。しかし、この金額は2018年のもので、やや古いデータであり、近年の物価の高騰の影響も加味すると、価格は上昇していると考えられ、金融機関によっては独自の金額を使用していることもあるでしょう。地域によっても差はありますので、国税庁が発表している「地域別・構造別の工事費用表」の金額も再調達価格の参考となり得ます。
また、耐用年数は、建物の構造や用途別に法定耐用年数が定められていますので、その年数を利用して計算します。たとえば住宅の場合、木造は22年、重量鉄骨造は34年、鉄骨鉄筋コンクリート造は47年。残耐用年数は、法定耐用年数から築年数を引いた年数のことです。ちなみに、築年数が法定耐用年数よりも長い場合、その建物の価値は0と見なされることになります。
築20年の鉄筋コンクリート造の居住用マンション1室（床面積100㎡）で計算してみます。
再調達価格は鉄筋コンクリート造の工事費用全国平均304,000円/㎡を使用し、法定耐用年数は47年ですので、
304,000円×100㎡×（27年÷47年）＝約1,750万円
という建物の評価額となります。
シミュレーションで解説！土地の積算価格の求め方
土地の積算価格は、次の計算式で求めます。
路線価 × 土地面積（㎡）
路線価には、いくつか種類がありますが、毎年国土交通省が発表している公示地価や基準地価の路線価が一番、実際の価格に近しいと考えられています。
なお、実際には土地の形状などによって、細かな調整を行うことがあります。たとえば、角地の土地は、普通の土地と比べて価値が高くなる傾向にあるので、1割増で計算するといったように、実際の土地の状況によって評価額は増減する可能性があるのです。
さきほどのマンションの土地部分で計算をしてみます。マンションの土地は全体の面積のうち一部だけがその部屋の持ち分となります。今回は土地面積80㎡、路線価400,000円/㎡で計算します。
400,000円×80㎡＝32,000,000円
相続税路線価、固定資産税路線価と何が違う？
冒頭でも少し触れましたが、相続税路線価と固定資産税路線価はそれぞれ、相続税と固定資産税を計算するために設定されている価格です。実際の取引金額に近いといわれている公示地価と比べても、相続税路線価は約8割、固定資産税路線価は約7割の価格となることが一般的とされています。
それに対して積算価格は、主に金融機関等で不動産の価値を評価するときに利用される価格ですので、より実際の価値に近い金額が使われていることが多いです。もちろん場合によっては、相続税路線価や固定資産税路線価を使って積算価格を計算することもありますので、必ずしも違う金額になるという訳ではありません。
また、ここまでは不動産そのものの価格を計算する方法として、積算価格などの内容をお伝えしてきましたが、その他にも不動産を収益性から評価する収益価格という金額もあります。簡単にいうと、その不動産を貸し出したときに見込める収入金額から不動産の価値を計算する方法です。
これらの金額は、実際の取引金額を決定する際には非常に有用な参考値として活用することができることでしょう。さらに、取引金額と積算価格との比較で、積算価格が高ければ高いほど、銀行融資の条件が良くなる可能性は高くなると想定されます。不動産運用中に支払う利息の金額に直結してくる要素のひとつ。積算価格のみで判断されることはまずありませんが、少しでも不動産投資の参考となれれば幸いです。
<執筆>
西口 孟志
西口孟志税理士事務所 税理士
1994年1月30日生まれ。京都府出身。 同志社大学経済学部卒業後、日本電気株式会社に入社。 その後、EY税理士法人等の複数の税理士法人にて、個人事業主から上場企業まで幅広く税務会計の支援に従事。 2022年に京都市にて、西口孟志税理士事務所を開業。
