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新築アパートを建てる際につきものなのが隣家とのトラブルです。境界や通行権などの問題も多いですが、近年「プライバシー」に関する意識の高まりから、「部屋や庭が丸見えじゃないか!?　目隠しをつけてくれ！」などと要求されるトラブルも頻発しています。実際にオーナーはどのように対処すべきでしょうか？　弁護士が解説します。

目隠しに関する「よくあるトラブル」

「隣人から目隠しつけてくれ！」というトラブルでも、パターンをわけて対処方法を考えていくべきかと思います。たとえば、以下のような場面が想定されます。

 

ケース1）隣地の住人と、既存のマンション住人との仲が険悪となり、目隠しをつけてくれというケース。

ケース2）新築マンションを建築中に隣地から目隠しをつけてくれと要求されるケース。

 

似ているようで、少しずつ結論が変わってきます。まずは基本的な民法の条文からはじまり、実際の交渉の場面だとどうなるか解説していきたいと思います。

目隠しに関する法律「民法235条1項」の解説

目隠しに関する民法の条文は以下の通りです。

 

第二百三十五条

　境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。

2　前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。

 

概略としては、境界から1メートル未満で、「他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側」を設置する人は、目隠しをつけなければならない、という決まりです。参考裁判例（さいたま地判　平成20年1月30日判決）によれば、「民法235条1項がプライバシー保護を目的とするとともに、互譲の精神から相隣接する不動産相互の利用関係を調整しようとする趣旨」と、この条文の制度目的が判旨されています。

上記参考裁判例では、窓の形状や実際の視線が通るかどうかなどを認定して、「他人の宅地を見通すことのできる窓」かどうかを判断しています。一般的な互い違いに「引き違い窓」ですと、すりガラスでも、この窓にあたると判断しているのに対して、「滑り出し窓」と呼ばれる可動域が限定されているタイプは、この窓に該当しない、など判断されています。

とはいえ、いずれも窓のタイプから自動的に結論が決まるわけではなく、実際の目線が通るかどうか、建物と隣地建物との位置関係などを具体的に認定して判断されています。この裁判例では、隣地同士の建物所有者から目隠し請求を行ったという、まさに隣地との喧嘩のように申し立てられた裁判だったようで、具体的なプライバシー保護に関係ない部分は、「権利の濫用だ」として棄却しています。

 

裁判例では、窓の形状、位置関係、実際の目線の通り方等によってどの程度プライバシー侵害がなされるのかどうか、を具体的に認定して判断するものとなっています。

結局、設置は義務か、義務ではないのか？

さて、個別のケースについてみていきましょう。

 

ケース1）隣地の住人と、既存のマンション住人との仲が険悪となり、目隠しをつけてくれというケース

ケース1のように、ベーシックなトラブルであれば、裁判例のように実際の目線のとおり方や、プライバシー侵害の有無をみて判断していく必要があります。当然、この条文に正面から反しているような場合には、費用をかけてでも目隠しを設置しなければなりません。しかし境界線から1メートル未満ではないとか、実態としてプライバシー侵害が起きていないのに嫌がらせで目隠し要求をされているような場合は、要求を断ってもよいでしょう。

裁判例では、実際のプライバシー侵害の程度をみて判断しているので、実際にその窓から見える範囲の写真などを持参して、不動産法務を取り扱っている弁護士に相談にいくのがよいでしょう。相隣関係のトラブルは、裁判まで発展することも少なく、不動産法務に慣れていない弁護士だと、相談自体を受けたことがないというケースもあるため、不動産法務を中心に扱っている事務所を探すとよいと思います。

 

ケース2）新築マンションを建築中に隣地から目隠しをつけてくれと要求されるケース。

ケース2もほとんど同じような事例なのですが、場面設定が、新築マンションを建築中だという点が異なります。先ほどのケース1のように、すでに建築済みであれば、隣地とも対等に、目隠し設置要求をすべきか否か審理すればよいのですが、新築マンション建築中ですと、建築を止められると施主としてはかなりの被害です。弁護士費用なども発生するものの、本気で隣地が止めようとすれば、建築工事中止の仮処分という手続きによって、建築工事を差し止めるような手続きをとってくる可能性があります。

マンション工事を差し止められてしまって、賃貸経営ができないとか、入居者の多い年始から3月を逃してしまう、などのリスクがあるのであれば、設計変更も視野にいれて目隠し設置してしまったほうが発生するコスト等が低いという場面もあり得るでしょう。

万が一、今回のケースのように新築マンションの工事中に、隣地とのトラブルになった際には、最悪建築工事中止の仮処分などの手続きを打たれる可能性があるため、こちらも弁護士に早急に相談にいくべきだと思います。その対応方法については、工事の建築状況次第でかわってきます。施主側に不利になる情報が出回ってもいけないので、ここでは記載を控えさせていただきます。

とはいえ、隣地の方も、目隠し設置要求はするものの、実際に弁護士費用をかけて裁判まで行ってくるケースは少ないですが、一定数起きているというのが実情だと思います。隣地トラブルも、タダで言える文句は言えるだけいうものの、裁判所まで利用して法的要求をしてくることは少ないです。ただ、どうせやってこないだろうと高をくくっていると、本当に建築工事中止の仮処分手続きまで行ってくるケースもあるので、油断は禁物です。

複雑に絡み合う目隠しに関するトラブル

さて、今回ご紹介した民法235条の条文や裁判例のように、目隠し設置要求に応えるべきか否かについては、窓の形状、位置関係、実際の目線の通り方等によってどの程度プライバシー侵害がなされるのかどうか、を具体的に検討して判断していく必要があります。また、状況的に、新築マンション等の建築途中には、強制的に工事を中止する手続きもあるため、建築計画が狂わないように注意が必要です。

実際には、目隠し設置要求だけではなく、境界問題や通行権問題など、相隣関係の法律が複雑に絡み合ってトラブルに発展することが多いため、何かトラブルが生じた際には、不動産法務に明るい弁護士に早期に相談にいき、トラブルが大きくならないうちに解決していくのが大事です。

 

 

著者：山村 暢彦
弁護士法人　山村法律事務所
代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。