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不動産投資を始める際、「利回りの高い中古」と「きれいな新築」のどちらが良いかで迷う人は多いですが、実はこの2つ、投資の「目的」が全く異なります。中古は直近の現金を稼ぐ「事業」に向き、新築は将来に向けて純資産を拡大する「資産形成」に向いています。すでに本業での収入が十分にあるあなたが、リスクを抑えて着実に「資産」を増やしたいなら、なぜ新築が最適解となるのか。その構造的な違いと理由を解説します。

 

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迷うのは「目的」が決まっていないから

「中古か新築か」は投資家にとって永遠のテーマです。初心者は「初期投資を抑えたい」と安易に中古を選びがちですが、両者は資産形成の構造がまったく異なります。

投資用語には「フロー（flow）」と「ストック（stock）」があります。

 

  • フロー（流動的な流れ）: 一定期間の家賃収入から経費を引いた「手元に残る現金」を指します。中古物件の運営は、この現金を積み上げることに主眼を置いた手法です。
  • ストック（蓄積された資産）: 建物そのものの資産価値を指します。法定耐用年数22年の木造アパートの場合、新築なら長期にわたり高い資産評価を維持できますが、耐用年数を経過した中古物件は評価が低く、融資や売却において不利になる側面があります。

 

つまり、「事業収益（目先の現金）」を求めるなら中古、「資産形成（将来の財産拡大）」を狙うなら新築を選ぶのが合理的です。

目指すのは「お金持ち」か、それとも「資産家」か

さらなる判断基準として、ご自身が「お金持ち（高所得な人）」に留まりたいのか、それとも「資産家（自律的に価値を生む仕組みを持つ人）」になりたいのかを考えてみてください。

年収3,000万円を超えるようなビジネスパーソンは、すでに「お金持ち」ですが、同時に「資産家」になれる絶好のポジションにいます。金融機関からの高い信用力（属性）を武器に、有利な条件で資金を調達し、新築物件という優良資産を取得・育成できるからです。単なる高額所得者に留まらず、次世代へ続く資産の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

なぜ、資産形成なら「新築」一択なのか？

資産形成を具現化するなら、建物評価が高く、長期融資を引きやすい新築物件が圧倒的に有利です。新築であれば長期・好条件の融資が受けやすく、手元の資金を温存しながら複数の物件へと拡大していく「レバレッジ」を最大限に活かせます。

また、初期費用の高さが懸念される新築ですが、現在はそれを補う制度も充実しています。例えば、東京都の「東京ゼロエミ住宅」制度（※高断熱・省エネ性能に優れた住宅への助成金・減税制度）などを活用すれば、初期投資を抑えつつ、実質的な利回りを向上させることが可能です。

こうした高性能スペックは、将来の賃貸市場で「標準」となります。管理コストを抑えつつ、入居者の満足度を高めることで、空室リスクを物理的に排除できる。これこそが、本業で多忙なビジネスパーソンにとっての「正攻法」と言えるでしょう。

豊かな本業を持つ人のための戦略

すべてのキャリアを投げ打つ「専業大家」を目指すなら、手間のかかる中古物件で知見を深めるのも一つの道です。しかし、本業を大切にしながら、穏やかかつ着実に資産を拡大したいのであれば、新築物件こそが最も理にかなった選択肢です。

新築投資は、家賃収入という日々の果実だけでなく、20年、30年後の確かな資産価値をもたらします。将来、あの時「新築」を選んでおいて良かったと、その正しさを再確認する日が必ず来るはずです。