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先の見えない世界情勢の中、大切な資産を守り増やしていくためには「分散投資」を考える必要があります。不動産投資の分野において、オフィスや店舗など事業用不動産の賃料は景気に左右されやすい一方、新築アパートなど居住用不動産の賃料は極めて「遅行性」が高く、底堅い動きをします。今回は過去のデータや市場原理をもとに、不況時の「防波堤」として役立つ居住用不動産投資の強さを紐解きます。

 

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株価は「期待」で動くが、家賃は「実需」で動く

ドル円相場は、今や1ドル150円台の円安水準に達しました。円安になると、輸入資材に頼る製造業などの株価は下落傾向にあります。株価下落で資金調達が苦しくなると、企業は人員削減や拠点縮小を実行して手元の資金を確保しようとします。

しかし、「株価下落に伴い社員を大幅に減らしたため、来月から家賃を半額にしてほしい」と交渉したところで、容易に承諾する大家はいません。 それならば、より収益の安定している別のテナントに入れ替えた方が良いという判断になります。その結果、不況時の事業用不動産は入・退去が頻繁になり、収益が不安定になりがちです。

一方で、人々が日常生活を送る「居住用不動産」は事情が異なります。衣食住の中でも、「住（＝住まい）」のレベルを落とすことは精神的に最もハードルが高い領域です。景気が悪いから、収入が減ったからといって、生活の質を大幅に下げる人はごく少数でしょう。多くの人は、現在の生活レベルを死守するために何かしらの努力をします。

これが、住まう人の“心の拠り所”である居住用不動産への投資が、堅実かつ安定収益を生む理由です。

過去の危機から学ぶ「居住用不動産」の驚異的な安定性

企業が人員削減や拠点縮小を実行すれば、街中の賃貸オフィスにも空室が目立つようになります。働く人が減れば街は衰退し、飲食店やコンビニエンスストアといった商業施設にも空きが増えてくるでしょう。経済低迷下では次のテナントも決まりにくいため、オーナーは家賃値下げを検討せざるを得ません。とはいえ、固定資産税などの維持費もかかるため、安易な値下げは困難です。

対して、居住用不動産はどうでしょうか。不況は一般家庭の家計にも悪影響を及ぼしますが、だからといって即座に引越しを考える人は稀です。家族世帯となれば引越しに高額な費用がかかりますし、なにより子供たちの教育環境にも影響が及びます。そう簡単に引越しを決断することはできないのです。

2020年の「コロナ禍」当時は、デュアルライフ（都心と地方の2拠点生活）がブームになりました。リモートワークが普及し、週のほとんどを地方で過ごす人が増えたのです。しかしコロナ禍が去った今、多くの人たちは都心に回帰しています。「都心生活での交流や情報は他に代えがたい」というのがその理由です。

重要なのは、それまでの間も多くの人は都心の住まいを借り続けていたという点です。人々の住まいに対するニーズの不変性が、コロナ禍を経て改めて立証されました。

「中古物件」と「新築物件」のリスク耐性の違い

人々は常に「より良い暮らし」を求めているものです。収入が途絶えない限り、食事を我慢したり住む場所を失ったりする選択はしません。そして常に「よりクオリティの高い賃貸住宅に住みたい」と考えています。

世の中が不況であるほど、入居者は「快適でコストパフォーマンスの良い家」を厳選します。その点をしっかりと理解していれば、不動産投資で失敗するリスクは大幅に減らせます。

では、「快適でコストパフォーマンスの良い賃貸住宅」とはどんなものでしょうか。「快適」とは、新築未入居である清潔感や最先端の室内設備、駅や商業施設に近い利便性などを指します。「コストパフォーマンス」とは、それらの価値に対して相場並み、あるいは相場よりもお手頃感のある家賃設定です。これらを満たす物件を手に入れるためには、オーナー側もそれ相当の資金準備が必要です。

価格の安さに惹かれて中古物件を購入しても、設備の入れ替えや外壁塗装などに多額の費用がかかります。リフォームできれいになっても、どこかしらに“古臭さ”は残るものです。 一方、新築物件は価格こそ高いものの、外観デザインも室内設備も最新であるため、多くの入居者からの引き合いが見込めます。

要するに、古い物件はリフォーム費用がかさむ上に空室リスクが高く、新築物件は手間をかけずとも入居者募集に苦労しないということです。そこに明確な「競争力の差」が生まれます。

守りを固めたい今こそ「新築アパート投資」

資産運用は分散投資が鉄則です。一方が下落していても、もう一方の利益が伸びていれば損益の補填が可能です。景気低迷で保有株の価格が落ち込んでいても、居住用不動産の収益が維持されていれば投資家は安泰です。

株式などの「金融資産」と違い、不動産は手に触れることができ、明確な所有権も取得できる「実物資産」だからこその安心感があります。売却の相手やタイミングを自分の意志で決められる点も魅力です。資産の一部を「値動きの激しい金融資産」から「毎月定額が入る実物資産」へ移すことには大きな意義があります。

不動産投資の中でも、比較的低コストで高い収益性が望める「新築アパート投資」が今、注目を集めています。同じ新築物件を買うなら、1戸の区分マンションよりも複数戸を有するアパートの方が、スケールメリットにより大きな収益を得ることが可能です。

不動産で長期安定経営を目指すなら、修繕リスクが低く競争力に秀でた新築アパートへの投資が最適解であるといえます。不況時に守りを固めたいなら注目すべきは不動産投資、その中でも大きな安定収益が期待できる新築アパート投資をお勧めします。