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人口減少局面に入った日本において、不動産投資の成否を分けるのは「将来にわたって人が集まり続ける場所か」という見極めです。都心回帰の傾向が続くなか、郊外エリアであっても開発の勢いが止まらない「成長拠点」が存在します。今回注目するのは、京王相模原線・JR横浜線・JR相模原線の3路線が乗り入れ、さらに将来リニア中央新幹線の新駅設置が予定されている「橋本」駅（神奈川県相模原市）です。都心・横浜へのアクセス利便性と、豊かな自然環境、そして「国家プロジェクト級」の再開発が進むこの街の、若年層や単身世帯をターゲットとした不動産投資の可能性を紐解いていきます。
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都心・横浜へダイレクトアクセス！未来都市の利便性と相模の自然が融合する街
神奈川県北部の政令指定都市・相模原市緑区の中心に位置する「橋本」駅は、現在進行形で劇的な進化を遂げているエリアです。特筆すべきは、その圧倒的な交通ポテンシャルです。 「橋本」駅は、新宿方面へ向かう京王相模原線、横浜・八王子方面を結ぶJR横浜線、茅ヶ崎方面へ抜けるJR相模線の3路線が利用可能なターミナル駅です。京王線においては「始発駅」である点が最大の強み。都心通勤者にとって、朝のラッシュ時に座って「新宿」駅まで移動できる（特急利用で約40分）ことは、QOL（生活の質）を大きく高める要素となります。また、新横浜駅へも直通で約30分と、東海道新幹線へのアクセスも良好。出張や旅行の多いアクティブな層にとって、この機動力は大きな魅力です。
さらに、不動産価値を語る上で外せないのが、工事が進む「リニア中央新幹線」の存在です。橋本駅南口付近には「神奈川県駅（仮称）」が設置される予定で、開業すれば「品川」駅までわずか10分程度で結ばれることになります。これにより橋本は、単なる東京のベッドタウンから、首都圏南西部の広域交流拠点へと変貌を遂げようとしています。「未来の品川隣接エリア」としてのポテンシャルは、資産価値の維持・上昇を期待する投資家にとって、他エリアにはない強力な材料と言えるでしょう。
街並みに目を向けると、駅周辺は北口と南口で異なる表情を持ち、高い生活利便性を誇ります。 北口エリアは、ペデストリアンデッキで直結された「ミウィ橋本」や「イオン橋本」などの大型商業施設が立ち並び、仕事帰りの買い物や飲食に困ることはありません。デッキ下にはバスターミナルが整備され、近隣の大学キャンパスや住宅街、工業団地へのアクセス拠点となっています。
一方、現在大規模な工事が進む南口エリアには、大型ショッピングモール「アリオ橋本」が鎮座し、休日は多くの若者やファミリーで賑わいます。リニア駅設置に伴う再開発により、今後、オフィスや高層マンション、商業機能のさらなる集積が計画されており、街のスカイラインは劇的に変化しようとしています。 このように、駅周辺だけで衣食住のすべてが完結する「コンパクトシティ」としての機能が完成されており、タイパ（タイムパフォーマンス）を重視する若手社会人や学生にとって、極めて合理的な住環境が整っています。
都市的な利便性を享受しつつ、豊かな自然を身近に感じられるのも橋本の魅力です。 少し足を伸ばせば、相模川の清流や、ハイキングスポットとして人気の城山湖・津久井湖といった自然豊かなエリアが広がります。駅近くの「橋本公園」などは市民の憩いの場となっており、ランニングや散歩を楽しむ人々の姿が見られます。平日は都心や横浜のオフィスで働き、週末は丹沢の山並みを眺めながらリフレッシュする。そんなオンオフの切り替えが明確なライフスタイルを実現できる環境は、ワークライフバランスを重視する現代の若年層に強く支持されています。
また、橋本周辺は美大や家政系の大学を含む複数のキャンパスが点在する「学園都市」の側面も持ち合わせています。学生や大学関係者からの底堅い賃貸需要に加え、リニア開発を見越して流入する建設関係者やビジネス層の需要も重なり、賃貸市場は活況を呈しています。 都心への通勤圏内でありながら、独自の経済圏と将来性を持ち合わせる橋本。既存のインフラに加え、未来への確実な投資が行われているこの街は、初めての不動産投資先として、あるいはポートフォリオの中核として、極めて有望な選択肢となるでしょう。
「橋本」駅周辺の不動産投資の可能性
では、「橋本」駅周辺のデータ面からの現況について見ていきましょう。 2020年に行われた国勢調査によると、「橋本」駅が位置する相模原市の人口は72万5,493人です。5年前の調査と比較すると0.7%の微増となっており、政令指定都市として底堅い人口基盤を維持しています。その中でも橋本駅がある「緑区」は、リニア中央新幹線の駅設置決定以降、開発への期待感から社会増（転入超過）の傾向が見られ、市全体の牽引役となっています。
次に世帯構成についてみていきましょう。相模原市全体の一般世帯数は33万2,249世帯。そのうち、単身世帯は13万2,680万世帯で、およそ4割がひとり暮らしです。「橋本」駅周辺には多摩美術大学や桜美林大学、法政大学などのキャンパスが点在しており、学生需要が非常に厚いエリアです。それに加え、都心回帰の流れの中でも「始発駅で座って通勤したい」という実利を取る若手社会人の流入が続いており、単身者およびDINKs（共働き・子なし世帯）も高いエリアです（図表1）。
出所：総務省「国勢調査」
相模原市の昼夜人口（指定地域内に日中に滞在する人の居住地）は56万2,799人。対し、夜間人口は64万2,961人。昼夜間人口比率は87.5％（2020年）と、典型的なベッドタウンの様相を呈しています。これは都心へのアクセスが良いことの表れ。一方で、昼間人口も56万人も抱えていることから、「橋本」駅を抱える相模原市の賃貸需要は、「都心へ通勤する層（新宿・横浜方面）」と「地域内の企業・大学へ通う層」の双方から発生しており、この「需要の複線化」が空室リスクを低減させる大きな要因になっているといえるでしょう。
次に「橋本」駅周辺の家賃相場を大手住宅検索サイト3社の平均値から算出すると、単身者向けの1K・1Rが5.5万円〜7.0万円、カップル向けの1LDKが9.5万円〜12万円程度です。京王相模原線の始発駅という絶大なメリットを持ちながら、都心部（新宿・明大前エリア）と比較すると家賃は6〜7割程度に抑えられています。昨今の物価高により、生活防衛意識を高める若年層にとって、「座ってスマホを見ながら快適に通勤できる時間」と「毎月の固定費削減」を両立できる橋本は、非常にコストパフォーマンスの高い選択肢として映ります。特に、更新時期を迎えた20代後半〜30代前半の層が、都内から「広さと安さ」を求めて転居してくるケースも散見され、質の高い入居者の確保が期待できます。
そんな「橋本」駅周辺の将来像を考えていきましょう。相模原市全体としては、長期的には緩やかな人口減少局面に入ると予測されています（図表2）。
出所：総務省「国勢調査」、国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」
しかし、エリアごとの詳細なメッシュ分析を行うと、まったく異なる景色が見えてきます。「橋本」駅を中心とした半径1〜2km圏内は、リニア駅開業に向けた南口の大規模再開発（広域交流拠点整備計画）に伴い、今後も人口増加が続くと予測される「ホットスポット」です。 現在、駅南口では高層マンションや商業・業務機能の集積が進められており、街の骨格が大きく作り変えられています。これにより、駅周辺の生活利便性は飛躍的に向上し、周辺の低密度エリアから駅近の高密度エリアへ人が移動する「コンパクトシティ化」が加速します（図表3）。
出所：国土交通省「250ｍメッシュ別将来推計人口データ（Ｒ6国政局推計）」
ここから見えてくるのは、市全体の人口動態にかかわらず、「橋本」駅周辺エリアは別の動きを見せるという未来図です。 不動産投資において、将来の開発計画がこれほど明確、かつ国家プロジェクト級の規模で進行しているエリアは首都圏でも稀有です。
リニア開業という確定した未来に向け、インフラ整備と街のブランディングが進む橋本。学生や単身社会人といった従来の需要に加え、今後リニア関連ビジネスで流入する新たな層の受け皿としても期待が持てます。
「始発駅の利便性」と「未来への成長期待」を併せ持つ橋本エリアは、単身者・若年層カップルをターゲットとした不動産投資において、長期間にわたり資産価値を維持・向上できる、極めて賢明な投資先といえるでしょう。
