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人口減少基調にある日本。人口が集中する首都圏においても例外ではありません。そのようななか、今後、どこが投資エリアとして有望なのでしょうか。不動産投資の検討において重要な要素のひとつ「人口」に注目をして考察していきます。今回注目するのは西武池袋線「狭山ヶ丘」駅
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好アクセスと穏やかな住環境…単身者にもファミリーにも人気
埼玉県南西部に位置する「狭山ヶ丘」駅は、西武池袋線が乗り入れる駅です。西武鉄道によると2023年度の1日平均の乗降人員は約2万2,000人。通勤急行や準急など多彩な種別の電車が停車し、都心へのアクセスは非常にスムーズです。ターミナル駅である「池袋」駅へは約35分でダイレクトにアクセス可能。さらに、東京メトロ有楽町線・副都心線、東急東横線との相互直通運転により、「新宿三丁目」駅へ約45分、「渋谷」駅へ約50分、「横浜」駅へも乗り換えなしでアクセスできる利便性の高さが大きな魅力です。
この優れた交通利便性は、都心へ通勤・通学する単身者にとって大きなアドバンテージとなります。それでいて、駅周辺は穏やかで落ち着いた住環境が広がっています。駅の東口側はマンションが立ち並び、西口側には昔ながらの「トコロード商店街」が賑わいを見せます。駅から少し歩けば、低層の戸建てを中心とした閑静な住宅街が広がり、その先には狭山丘陵へと続く武蔵野の豊かな自然が残されています。都心の喧騒から離れ、オンもオフも充実させたい社会人や学生にとって、魅力的な環境といえるでしょう。
生活利便性の高さも特筆すべき点です。駅周辺にはスーパーマーケット「いなげや」や「マミーマート」、ドラッグストアに加え、コンビニエンスストアも点在。日常の買い物に困ることはありません。また、個人経営の飲食店からチェーン店まで多彩なグルメスポットがあり、単身者の外食ニーズにも応えてくれます。
一方で、都心と比較して家賃相場が手頃な点も、単身者にとって見逃せないポイントです。都心へのアクセス性を確保しながら、住居費を抑えてゆとりある生活を送りたいと考える層にとって、「狭山ヶ丘」は有力な選択肢となります。近隣には早稲田大学の所沢キャンパスなどもあり、学生の賃貸需要も安定して見込めるエリアです。
もちろん、ファミリー層にとっても魅力的な環境です。所沢市は「こども支援課」を中心に、児童手当や子ども医療費助成、「所沢市ファミリー・サポート・センター」事業など、地域全体で子育てを支える体制を構築。駅周辺にも保育園や幼稚園、小中学校が点在し、教育環境も充実しています。駅から少し足を延せば、広大な敷地を誇る「さいたま緑の森博物館」や「狭山公園」など、子どもたちがのびのびと遊べる自然豊かなスポットが数多く存在します。
交通の利便性は鉄道に限りません。国道463号（行政道路）が近くを通り、関越自動車道「所沢IC」や圏央道「入間IC」へのアクセスも良好なため、自動車での移動も至便です。
所沢市では、「所沢都市計画マスタープラン」に基づき、駅を中心としたコンパクトなまちづくりと、狭山丘陵などの豊かな自然環境の保全・活用が推進されています。都心への優れたアクセス、手頃な家賃相場、そして買い物や医療などの生活利便性、武蔵野の面影を残す豊かな自然。これらがバランス良く融合した「狭山ヶ丘」エリアは、単身者からファミリー層まで、多様なライフスタイルに応える街として、今後も安定した居住ニーズが見込まれる、将来性の高いエリアといえるでしょう。
「狭山ヶ丘」駅周辺の不動産投資の可能性
では、「狭山ヶ丘」駅が位置する埼玉県所沢市の現況について、データから見ていきましょう。2020年に行われた国勢調査によると、所沢市の人口は34万2,464人です。これは5年前の2015年調査と比較して約0.6％の増加となり、首都圏の郊外都市として堅調な人口を維持しています。
人口構成を見ると、15歳未満の年少人口は9.65％、15歳以上65歳未満の生産年齢人口は50.89％、そして65歳以上の高齢者人口は25.42％です。埼玉県平均と比べると、15歳未満人口と15歳以上65歳未満の生産年齢人口は平均以下で、高齢化が進んでいるエリアだといえます。都心部からは距離があり、また山間部が近いことが要因だと考えられます【図表1】。
所沢市の昼夜間人口比率を見ていくと87.29％です。これは人口が100人いるとすると、日中は約87人しかいないことを意味し、多くの住民が市外へ通勤・通学している典型的なベッドタウンであることを示しています。流出先のトップは西武池袋線・新宿線が直結する東京都新宿区。そのほか、隣接する「埼玉県入間市」「埼玉県狭山市」、鉄道でダイレクトにリーチできる「東京都千代田区」「東京都豊島区」への通勤・通学が多くなっています。都心への軽快なアクセスは、通勤・通学者の居住地として「狭山ヶ丘」が選ばれる大きな理由であり、不動産投資における強みとなります【図表2】。
次に、単身者向け物件のニーズを家賃相場から見ていきましょう。「狭山ヶ丘」駅周辺の家賃相場を大手住宅情報サイトの平均で見てみると、ワンルーム・1Kタイプで6.0万円前後、1LDKタイプでは8.0万円前後となっています。厚生労働省の調査による20代前半・正社員の平均月収（約24万円）を基準に考えると、収入の3分の1という適正家賃の範囲に十分に収まります。都心へのアクセス性を確保しながら家賃を抑えたいと考える学生や社会人単身者にとって、「狭山ヶ丘」駅周辺は非常に魅力的な選択肢となり、安定した賃貸需要が期待できるエリアです。
そんな「狭山ヶ丘」駅周辺の将来性を考えていきましょう。所沢市の総人口は2018年をピークに、今後は緩やかな減少に転じると推測されています。市の推計では2026年度には34万人を割り、2050年には約30.8万人になるというデータもあります。しかし、その減少カーブは全国平均と比較すると緩やかであり、人口の急減リスクは低いと考えられます【図表3】。
重要なのは、市全体の人口が減少するなかでも「どこに人が住み続けるか」という視点です。「所沢都市計画マスタープラン」では、鉄道駅周辺に都市機能や居住機能を誘導し、利便性の高いコンパクトな街づくりを進める方針が示されています。これにより、交通利便性や生活利便性の高い「狭山ヶ丘」駅周辺は、今後も人口が維持されやすく、賃貸需要が底堅いエリアであり続けると予測されます【図表3】。
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によると、現状と2045年の推計人口を比べて、所沢市は自然増減の影響度は5段階中4に対し、社会増減の影響は1とされています。つまり、人口減において、出生数の減少の影響は大きいものの、通勤・通学者の流出は少ないということ。つまり、所沢市、そして「狭山ヶ丘」駅周辺は、今後も都心への通勤・通学者を中心とした単身者や、良好な住環境を求めるファミリー層に選ばれ続けるポテンシャルを秘めているといえるのです。
一方で、賃貸需要が安定しているからこそ、新築物件も含めた供給も活発であり、物件間の競争は避けられません。長期的な視点を持ち、入居者のニーズを的確に捉えた物件供給と、質の高い賃貸管理を行っていくことが、このエリアで成功を収めるための重要な鍵となるでしょう。
