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ペット不可物件であるにもかかわらず、ある日、入居者が犬や猫を飼い始めました。近隣住民からの苦情やアレルギー被害、物件の損傷リスクを含め、放置できない問題に発展する可能性があります。本記事では、入居者がペットを無断飼育した際の対応法や法的措置、今後の予防策まで、弁護士が詳しく解説します。



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「ペット不可」の契約条項があっても即退去はできない？

「ペット不可」と明記された賃貸借契約にもかかわらず、入居者が犬や猫などの小動物を無断で飼い始めるケースは、実務でもしばしば見受けられるケースです。オーナーとしては当然、「契約違反だからすぐに退去させたい」と考えるところでしょう。しかし、実際には“契約違反＝即解除”とはならない点に注意が必要です。

 

法律上、賃貸借契約を解除できるかどうかは、単なる契約違反の有無ではなく、「信頼関係が破壊された」といえるかどうかがポイントになります。例えば、東京地裁平成22年2月24日判決では、ペット禁止条項に違反してキツネを飼育し、貸主からの飼育中止の申し入れにも一切応じなかった借主に対し、信頼関係が破壊されたと判断し、契約の解除を認めました。

 

一方で、初回の注意で飼育をやめた、あるいは誤って短期間のみ飼ってしまったといった場合には、「まだ信頼関係が壊れていない」とされ、解除が認められない可能性もあります。つまり、契約違反の程度やその後の借主の対応によって結論は大きく変わります。

 

このように、「ペットを飼っている＝即退去」ではない点を踏まえ、オーナーとしては、違反行為の証拠を冷静に集め、注意・指導の経緯を記録しつつ、最終的な解除判断は慎重に進める必要があります。

物件への損害や近隣トラブルが発生した場合

無断でペットを飼育された結果、物件に傷や臭いが残ったり、騒音・悪臭によって近隣住民からのクレームが寄せられたりすると事態は深刻化します。こうしたケースではオーナーとしても入居者に対して損害賠償を請求できる場合があります。

 

たとえば、ペットによって壁紙が傷ついた、フローリングに尿の染みが残ったなど、明らかに通常損耗の範囲を超える損傷が確認される場合は、原状回復費用を請求することが可能です。さらに、無断飼育によって退去後も臭気が残り、新たな入居者の募集が困難になった場合、逸失利益を含む損害賠償を求めることも可能です。

 

また、近隣住民から「鳴き声がうるさい」「アレルギー症状が出た」などのクレームが寄せられた場合、その対応に追われるのもオーナーや管理会社です。状況によっては、近隣からオーナー自身が責任を問われる可能性も否定できません。こうしたリスクを避けるためにも、契約書に「ペット禁止条項」や「違反時の損害賠償義務」「原状回復の範囲」などを明確に盛り込んでおくことが重要です。

 

オーナーとしては感情的に対処するのではなく、被害の状況を記録・証拠化し、適切な損害賠償請求や、必要に応じた法的措置に繋げていくことが、トラブルの長期化を防ぐ鍵となります。

再発防止のためにできること

無断ペット飼育の問題を根本的に防ぐためには、違反が起きた後の対応だけでなく、「そもそも違反をさせない」ための予防策が不可欠です。まず重要なのは、入居時の説明強化です。ペット禁止の特約が契約書に記載されていても、借主が内容を十分に理解していなければトラブルの原因となります。契約時には「ペット禁止」の趣旨や違反時のリスク（契約解除や損害賠償の可能性など）を口頭でも丁寧に説明し、借主の理解と同意を確認しておきましょう。

 

加えて、契約条項自体の見直しも効果的です。例えば、単に「ペット不可」とするだけでなく、「違反があった場合には契約解除・損害賠償請求を行うことがある」といった具体的な文言を記載することで、契約違反の抑止力が高まります。

 

さらに、管理体制の強化も再発防止には欠かせません。定期的な巡回や、近隣住民からの情報収集の仕組みを整備しておくことで、早期発見・早期対応が可能になります。
再発防止の鍵は、「契約書に書いてあるから大丈夫」と過信せず、入居者の理解・納得を前提とした運用を徹底すること。トラブル予防のひと手間が、長期的には大きな安心と信頼につながります。

無断ペット飼育トラブルの予防と対応

ペット飼育違反は、オーナーにとって非常に頭の痛い問題です。違反の程度が低いとなると、信頼関係が破壊されていないとして賃借人が保護されてしまいますし、そもそもの問題として、室内飼育の場合、証拠の確保が困難だという現実もあります。

 

加えて、飼育違反の賃借人には厳正に対処しながら、他の賃借人の居住環境を保護するという近隣住戸への影響を抑える対策も行っていかなければなりません。そうすると、限界もあるかもしれませんが、ペット飼育違反が出ないように、入居時の審査と説明を徹底するという予防策に力を入れておくことがポイントになるでしょう。

 

 

<執筆者>

山村 暢彦

弁護士法人　山村法律事務所

代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。 数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。 相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。 クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。 現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。