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不動産投資は「完成物件を買うもの」だと思い込んでいませんか？ 実は、新築や中古の投資物件を買うよりも、土地の仕入れから始める「開発型アパート投資」のほうが収益・節税・資産評価の面で優位性が高いのです。本記事では、土地の選定から建物の企画・設計、コスト管理、そして最終的な出口戦略まで、開発型アパート投資のリアルな進め方と成功の秘訣について分かりやすく解説します。
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なぜ今、土地から始める「開発型アパート投資」なのか？
建築資材の値上がりや人手不足、海外投資家による買い占めなどの影響で、国内不動産の価格高騰は留まる気配がありません。このような時期になぜ不動産投資、それも土地の仕入れから始める「開発型アパート投資」を推奨するのか、疑問に思われるかもしれません。
不動産投資は、給与所得以外の定期的な収益（＝家賃収入）が得られる魅力的な資産運用法です。加えて、不動産投資によって得られた収益を給与所得とまとめて確定申告すれば、所得税の節税にもつながります。不動産投資で確定申告時に計上できる代表的な経費は以下の通りです。
・投資物件の購入代金
・不動産会社に支払う仲介手数料
・不動産ローンの金利
・投資物件の建築費
・リフォーム費
・火災保険料 など
上記の費用を給与・家賃の合計収入額から差し引くことで総収入額が減り、結果として所得税が減額できる仕組みです。一般サラリーマンの場合、収入の2割前後が税金や社会保険料として天引きされているといいます。節税効果の高い不動産投資を始めることで、これら天引きされた金額を取り戻すこともできます。
そこでぜひお勧めしたいのが「開発型アパート投資」です。すでに完成済で満室経営の中古アパートを購入する選択肢もありますが、収益が頭打ちの物件では、その後の伸びしろに期待ができません。より賃貸需要の高い場所に、入居者ニーズに合致した間取り・設備仕様の新築アパートを建てることで“資産価値の最大化”が実現でき、かつその新築費用などを経費計上することで節税も可能です。
開発型アパート投資のプロセス
開発型アパート投資は、土地の選定から始まり、企画設計、建築コスト管理、入居戦略、そして管理と出口戦略まで、多岐にわたるプロセスを戦略的に進めることが成功の鍵となります。各段階で適切な判断と計画が求められ、総合的な視点でのアプローチが重要です。
【土地選定】
投資物件選びの第一条件として「駅近」「買物利便性」が良くいわれます。用途地域（都市計画法）の「商業地域」に該当する場所は、誰もが欲しがるため土地価格が高くなりがちです。商業地域の場合、建蔽率（敷地面積に対する建築面積の割合）は60～80%、容積率（敷地面積に対する延床面積の割合）は100～1300%と定められており、この条件なら階数の多い大きなビルが建てられます。しかし、新築したいのは2～3階建て程度のアパートですから、建蔽率80%・容積率200～300%程度の「第一種住居地域」「第二種住居地域」「準住居地域」「準工業地域」等で十分です。これらの用途地域なら、商業地域より土地価格を安価に抑えられます。
【企画設計】
購入候補地の地域特性をしっかりとリサーチした上で、土地の購入や建物の企画設計を行う必要があります。学生や独身社会人が多く住む地域であれば1R・1K・1LDKの間取りで、水回りはコンパクトキッチンやシャワールームなど簡易な仕様でも受け入れられます。一方、ファミリー層が多く住む地域なら2～4LDKの間取りが好まれ、キッチンには3口コンロや食洗器、バスルームは親子が一緒に入れるビッグサイズの浴槽が求められます。
【建築コスト管理】
建物を新築する際にはさまざまな費用がかかります。
・仮設工事費（足場組立など）
・基礎工事費（下部構造）
・木工事費（上部構造）
・内装・外装工事費（壁・床など）
・設備費（エアコン・システムキッチンなど）
・設計料（図面作成など）
これらをコストダウンするにはどのような方法があるのでしょうか。たとえば、鉄骨や鉄筋コンクリートは費用が高いため木造建築にしたり、間取りを簡素化したり、インテリアや設備のグレードを落としたり、アパート自体の総戸数を減らすなどが考えられます。しかし、それだけでは実質的なコストダウンにはつながりません。最も有効な方法は、設計から施工までを同じ会社に依頼することです。複数の会社に依頼すると、それぞれから個別に人件費・運搬費・諸費用などが請求されることになります。これらを一社にまとめれば、余計な経費を大幅に減らすことができます。
【入居戦略】
前述の企画設計に通じるところがありますが、入居戦略も顧客ニーズをしっかりと把握しながら募集活動を進めることが大切です。募集広告には間取りや設備の魅力のアピールとともに、交通アクセスや周辺の商業施設情報も充実させましょう。しかし、募集広告の配布や物件内覧、契約などの業務をオーナーが単独で行うことは困難です。入居戦略については、賃貸営業に長けた不動産会社に依頼することも検討した方が良いでしょう。
【管理と出口】
投資物件を取得した時点で、どのくらいの期間所有し続けるかを考えておくことも重要です。目安としては、家賃収入の累計額が投資金額を上回る時期です。新築物件の場合はそれが10年以上先になりますから、長期保有を見据えた上で賃貸管理体制を構築する必要があります。そういった意味で不動産管理会社選びは大変重要です。地域において実績・定評があり、企画提案力の高い会社を選びたいものです。
一括開発・販売・管理の強みとは？
開発型アパート投資のプロセス全体にいえることですが、これら一連の業務をワンストップで行える不動産会社とタッグを組むことができれば、オーナーは手放しで賃貸経営を続けることができます。
長年の実績があり、地域の賃貸ニーズを十分に分析・把握している会社に委ねれば、継続した需要が見込める新築アパートの企画が提案され、設計・建築費用も大幅に抑えられるでしょう。
新築アパートを企画・販売する不動産会社の中には、不動産投資による節税効果を最大限に生かすという名目で、必要以上にデザイン性の高い設計や高額な設備仕様を提案してくるところもあります。
しかし、賃貸住宅は借りる側（＝入居者）のニーズに合致していることが重要であり、単に「見た目が良い」「設備が豪華」なだけでは勝算はありません。大きすぎる負債を抱えて投資物件を取得し、赤字経営しながら節税を図ることは本末転倒です。収益性と節税を両立させること、これが不動産投資の極意です。
