目次

年収2000万円以上の高額所得者層がさらなる資産拡大を目指す際、有力な選択肢となるのが「不動産投資」です。本記事では、彼らが不動産投資に惹かれる理由に焦点を当て、その仕組みや成功のためのポイントを解説します。

大人気の新築木造1棟アパート「カインドネスシリーズ」資料請求はコチラ＞＞＞

高額所得者が不動産投資に魅力を感じる理由

株式、投資信託、FX、債券など資産運用法にはいくつかの種類があります。その中でも、多くの高額所得者が取り組んでいるのが「不動産投資」です。彼らを引き付ける不動産投資には、一体どのような魅力があるのでしょうか。

 

安定的な「インカムゲイン」 インカムゲインとは、資産運用中に得られる定期収入のことです。株式投資では配当金、投資信託では分配金、FX投資ではスワップポイント、債券投資では利子、不動産投資では家賃がそれにあたります。株式や投資信託、FXは景気動向に左右されるためインカムゲインは不安定になりがちです。また、債券は元本割れのリスクが低いもののインカムゲインは少なめです。これに対し、不動産は入居者がいる限り、毎月まとまった額のインカムゲインが期待できます。

 

「インフレヘッジ」で資産価値向上 インフレヘッジとは、経済のインフレーション（inflation＝膨張）によって価値が上昇するものにあらかじめ投資しておくことで、今ある資産を守り、増やしていくことです。インフレ時は物価が上昇し通貨の価値が下落します。すなわち、現金をそのまま所有していても、いずれその価値は目減りしてしまうということです。しかし、その現金を元手に不動産を購入しておけば、将来的に有効なインフレヘッジとなります。

 

少額で大きく稼ぐ「レバレッジ効果」 レバレッジ効果とは、小さな力で大きな力を生み出す「てこの原理（＝principle of leverage）」から名付けられたもので、少ない資金で大きな利益を得るための投資戦略のことを指します。具体的には、総額1000万円の不動産を現金一括で購入するよりも、その1000万円を頭金にローンを組んで総額5000万円の不動産を購入したほうが、より大きなリターン（この場合は家賃収入）が期待できるという考え方です。

 

所得税の「節税効果」も 所得税の確定申告の際、給与所得と不動産投資による所得（不動産所得）は、損益通算が可能な「総合課税」の対象です。もし不動産所得が赤字になった場合、その赤字分を給与所得から差し引くことができます。たとえば、物件の減価償却費やローン金利、管理費などを経費として計上し、不動産所得が赤字になれば、課税対象となる所得全体を圧縮でき、結果として節税につながるのです。

高額所得者が取り組む不動産投資の仕組みとは

不動産投資における大きな魅力は「インカムゲイン」です。毎月安定的に入ってくる家賃収入は、預貯金の利子よりはるかに高額になることが期待できます。加えて、数年間賃貸運営した物件を売却することで「キャピタルゲイン（＝売却益）」も得られます。

 

しかし、収益が増えると支払うべき所得税額も高くなってしまいます。所得税の負担を最適化するため、より高額な物件に追加投資をしたり、所有物件にリフォームを施したりするなど、経費を適切に計上して節税を図るケースが多く見られます。

「成功する高額所得者」が心がけているポイントとは

高額所得者が不動産投資を成功させるために心がけているポイント、その一つは「物件選び」です。まず新築物件を選ぶか、または賃貸運用中（＝オーナーチェンジ）の中古物件を選ぶかでチェックポイントが大きく変わってきます。中古であれば過去のレントロールや入居状況を見ればおおむねの収益力が把握できますが、新築の場合は運用実績がないため判断が難しくなります。エリアのニーズに合った間取りになっているか、購入費用に見合った家賃が取れそうかなど、綿密な検証を重ねた上で購入を決断しなければなりません。

 

次に「事業計画」です。投資物件の購入費用、購入後の不動産取得税や賃貸運用中の固定資産税・都市計画税、建物の定期修繕や突発的な設備不具合に備えた準備金など、経費全般を把握した上で、適正な家賃設定（中古の場合は家賃の改定）を行う必要があります。不動産投資で重要視される「利回り」は、この事業計画次第で良くもなり、悪くもなります。

 

最後に、リスクマネジメントです。不動産投資におけるリスクといえば、家賃収入が途絶えてしまう滞納や空室、建物の老朽化や地震・火災による被害、入居者クレームに対応する管理体制などが挙げられます。オーナーが会社勤務であれば、これらのリスクに随時対応していくことは困難です。しかしこれらの課題は、賃貸管理実務に長けた不動産会社に業務委託することで、その多くを解決できます。

出口戦略も見据えた購入計画

成功する高額所得者は、物件選びの段階で将来の出口戦略（物件売却）もイメージしています。立地については、新築・中古を問わず交通の便や商業利便性が良く、賃貸ニーズが高い場所にある物件を選びます。そうすれば将来にわたって不動産価値が下がるリスクを抑えることができ、安定した家賃収入はもちろん高額な売却益も期待できるのです。

 

物件の維持・管理状態のチェックも入念に行います。とくに中古物件の場合、これまでに適切な修繕工事が重ねられてきたか、致命的な不具合や破損はないかを確認します。さらに、修繕を要する箇所があれば改修工事に要する費用を算出し、その総額を踏まえた上で購入を決定したり、値引き交渉を行ったりします。

 

高額所得者となると、購入可能な投資物件の幅も広がります。年収2000万円の人であれば、金融機関の審査にもよりますが、2億円程度の融資を受けられる可能性があるため、一棟アパートの購入も視野に入れることができます。現金一括で購入するのではなく、ローンを組んで高額かつ高収益の不動産を購入すれば、レバレッジ効果にも期待できます。

高額所得者が選ぶべき投資物件

前述の通り、高額所得者であればレバレッジを効かせた不動産投資が可能となります。区分マンションをあらゆるエリアに複数戸購入するという方法もありますが、立地条件や建物状況のチェックを一戸ずつ行わなければならないため物件選びに手間と時間がかかります。

 

一方、一棟アパートであれば一箇所で複数戸を所有でき、エリアや建物のチェックも一度で済むという効率の良さがあります。加えて、一棟アパートの場合は、専有部のみならず共用部のリフォームもオーナーの裁量で実行できるため、工事費用の経費計上による大きな節税効果が期待できます。高額所得者の資産形成において、不動産投資、その中でも一棟アパート投資はさまざまなメリットが期待できる資産運用手段であることがわかります。

 

 

〈執筆者〉

長岡 理知

長岡FP事務所

代表

2005年プルデンシャル生命保険に入社。2009年より大手住宅メーカー専属FPとして家計相談業務をスタート。住宅購入時の相談は累計3500世帯を超える。2020年に保険会社を退職し、住宅専門の独立系FP事務所を設立。 住宅を購入する時の予算決めと家計分析、リスク対策を専門業務とする。建物の構造・仕様・施工品質による維持費の違いや寿命に着目し、安易な建物価格での比較に警鐘を鳴らしている。