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投資物件購入後に発生するさまざまなトラブルやリスクを最小化するためには、不動産投資に役立つ各種保険への加入が不可欠です。不動産投資の初心者は「保険に加入すると維持費がかさんで利回りが悪くなる」と敬遠しがちですが、多くのトラブルを経験してきたベテラン投資家は、保険の重要性をよく理解しています。本記事では、不動産投資家が知っておくべき「不動産投資保険」の種類、選び方、そしてどのようなかたちでリスクを軽減できるのかについて解説します。

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オーナーのピンチを救う「不動産投資保険」

不動産投資は株式投資などと比較してローリスクといわれますが、決してノーリスクではありません。たとえば、投資用不動産が火災や地震に見舞われ使用できなくなれば、家賃収入が得られなくなるだけでなく、建物の資産価値も大幅に低下してしまいます。また、景気低迷の影響で入居者が家賃を支払えなくなったり、オーナー自身が不動産ローンの返済を延滞せざるを得なくなったりすることも大きなリスクにつながります。このような多くのリスクを回避するために、オーナーは不動産投資に役立つ各種保険への加入を検討する必要があります。

 

不動産投資に役立つ保険には、以下のようなものがあります。

 

火災保険：マイホーム、投資用を問わず加入必須といわれるのが「火災保険」です。火災だけでなく、落雷や風雨雪の被害、建物内漏水の他、盗難や事故などによる建物損壊も補償されます。

 

地震保険：地震を原因とする建物火災や、噴火・津波による建物損壊が補償の対象となります。ただし、この保険は被保険者（被災者）の生活安定が主目的のため、建物再建費用（実質損害額）のすべてが補償されるわけではありません。

 

家賃保証：家賃滞納が発生した場合、迅速に家賃相当額が補償されるものです。その後の入居者への支払い督促はもちろん、滞納が数ヵ月も続く場合は法的処置（強制執行手続き等）もサポートされます。加入料（契約金）も入居者の負担となるため、オーナーにとってはメリットばかりです。

 

団体信用生命保険：被保険者が死亡したり、高度障害状態となった場合や、がん、急性心筋梗塞、脳卒中といった重篤な疾病を患ったり、怪我をして働けなくなったりする場合などに、不動産ローンの返済相当額が保険金として支払われます。

懸念されるリスクに対応した保険を選ぶ

喫煙禁止やオール電化にしたとしても火災発生の懸念を払拭することはできません。最近はコンセントに溜まった埃や収れん現象による留守宅での火災も増えています。留守時間帯が長い単身者向けワンルーム住宅ほど火災発生リスクは高く、ワンルームが複数戸ある一棟アパートであればその危険度は増大します。

 

地震などの天災による建物被害も心配です。首都直下型地震による建物被害は約19万棟、南海トラフ地震では全壊・焼失が最大で235万棟と予測されています。加えて、富士山が噴火した場合、首都圏に10センチメートル余りの火山灰が積もり、建物や住宅機器に大きな被害が及ぶと想定されています。これらの天災が立て続けに発生したら、大きな損害を受けることは避けられません。

 

経済状態が不安定な昨今、入居者の給与が減少し家賃を滞納される可能性も。家賃の滞納は、一度発生してしまうと何度も繰り返される傾向があります。滞納を理由に賃貸借契約解除を求めるには裁判を起こす必要がありますが、入居者の経済状況に情状酌量の余地があれば判決が出るまで1年以上かかることも。

 

オーナー自身の健康状態がリスクになることもあります。怪我や病気などで仕事ができなくなるとローン返済が滞り、不動産の所有権維持が困難になります。売却する場合でも、ローン残債より高く売却するには成約まで半年以上かかり、その間にもローン残債は増え続けます。そして最終的には競売にかけられてしまいます。

保険加入料の抑え方と必要な保障内容の見極め

不動産購入を仲介した会社や賃貸管理会社から勧められた保険に加入した方が無難と考えがちですが、オーナー自身が補償内容を吟味して保険加入先を選ぶことも大切です。

 

購入した投資物件が区分マンションの場合、火災が発生した際は入居者が加入する火災保険（借家人賠償責任保険）でカバーできる部分が多いです。しかし一棟アパートの場合は、一室の火災が建物全焼につながる可能性も大きいため、オーナーが加入する火災保険（施設賠償責任保険）が大いに役立ちます。

 

地震保険にも加入しておきたいところですが、前述の通り「被災者の生活安定が主目的」のため、建物の再建費用までカバーされません。その上、地震保険の加入料は東日本大震災以降値上がりしており、火災保険などと比較しても割高です。オーナーの目的（建物再建）とも乖離しているため、無理に加入する必要はないかもしれません。

 

家賃保証は、毎月の家賃集金の代行、家賃滞納時の代位弁済や督促など、賃貸運営にかかわる必須業務を細やかにサポートしてくれます。入居者対応の煩わしさがなくなるだけでなく、家賃滞納といった不測の事態にも備えることができるため、加入しておいて損はないでしょう。

 

ローンを組んで投資物件を購入した場合、オーナー自身の怪我や病気による収入減で返済計画が狂ってしまう可能性もあります。ローン債務を抱えているオーナーは団体信用生命保険への加入が不可欠と言えるでしょう。

保険未加入は莫大なリスクと背中合わせ

一棟アパートで火災が発生し、建物共用部の火災報知機や避難経路の不備が原因で入居者に物的・身体的被害が生じてしまった場合、オーナーは入居者に対し莫大な損害賠償金を支払うことになります。加えてオーナーは、入居者たちが火災前と同様に暮らせるようアパートを再建する「修繕義務」を負うことに。これらの費用は火災保険で補償されるものですが、保険未加入の場合はオーナーの自己資金から捻出しなければなりません。

 

火災、天災、家賃未払い、怪我や病気など、不動産投資のリスクとなる要因は多岐にわたります。それぞれの保険加入料は月割り計算にすればわずかな金額で、経費として計上することも可能です。「転ばぬ先の杖」として、火災保険と家賃保証だけでも加入しておくことをおすすめします。