借主が「保証会社が払っているから家賃滞納ではない」と反論…強制退去は不可能？【弁護士の解説】

近年、賃貸で入居するには、賃料保証会社を利用することが実務では定着してきています。賃料保証会社とは、賃借人に賃料の不払いがあった場合に、賃料を立て替えてくれる会社ですので、賃料保証会社をいれておけば、ひとまず、賃貸人としては賃料不払いを回避することができます。もっとも、賃料保証契約も永久的に保証してくれるわけではなく、賃料保証契約も、賃貸契約と同様に更新時期がきてしまいます。そのため、いったん賃料を立て替えてくれているからいいものの、賃料不払いを続ける賃借人にはでていってもらわないと賃貸人としては、将来的に困ってしまいます。さて、このような背景から、賃料保証会社の立て替えがあるものの、賃料不払いを続けるならば、賃貸人から出て行って欲しいと主張した場合、法的に認められるのでしょうか？　弁護士が詳しく解説します。

賃貸人からの解除には信頼関係破壊に至る重度の違約が必要

まず、基本的なところとして、賃貸人から賃貸借契約を解除し、賃借人に出て行ってもらうためには、信頼関係破壊に至るような重度の契約違反が必要だというのが裁判例です。仮に軽微な契約違反があったから、出て行って欲しいと主張されてしまうと、賃借人が明日から住むところを失ってしまうため、賃借人の居住権の保護という観点から、このように賃借人は守られています。とはいえ、最近は、賃借人が守られすぎているため、迷惑行為や転貸行為があっても立退請求が認められづらいのは、少々問題でもあるかと思います。

さて、このように信頼関係破壊の法理に守られている賃借人ですが、基本的に裁判所で立退きを認めてもらえる理由が、「賃料不払い3ヵ月以上」などの賃料の不払いです。賃借人としてなすべき重要な債務は、「賃料の支払い」だとされており、これも1ヵ月遅れただけ等ではなかなか認められづらいのですが、賃料3ヵ月以上不払いが続くと今後も不払いになるだろう、ここまでいったら信頼関係破壊といっていいだろう、というのが裁判例の傾向です。

前置きが長くなりましたが、今回のように、「賃料不払い３か月以上」などの重度の契約違反があるにもかかわらず、賃料保証会社が立て替えてくれているために、賃貸人側に経済的なダメージがない場合、立退きを認めてくれるのでしょうか。

賃料立て替えの場合の裁判例

この問題については、今のところ最高裁の判決までは見当たりませんが、複数の裁判例が出されており、代表的な大阪高等裁判所判決平成25年11月22日（判例時報2234号40頁）の判旨をご紹介したいと思います。

（判旨引用）
本件保証委託契約のような賃貸借保証委託契約は，保証会社が賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務を保証し，賃借人が賃料の支払を怠った場合に，保証会社が保証限度額内で賃貸人にこれを支払うこととするものであり，これにより，賃貸人にとっては安定確実な貨料収受を可能とし，賃借人にとっても容易に賃借が可能になるという利益をもたらすものであると考えられる。しかし，賃貸借保証委託契約に基づく保証会社の支払は代位弁済であって，賃借人による賃料の支払ではないから，賃貸借契約の債務不履行の有無を判断するに当たり，保証会社による代位弁済の事実を考慮することは相当でない。なぜなら，保証会社の保証はあくまでも保証委託契約に基づく保証の履行であって，これにより，賃借人の賃料の不払という事実に消長を来すものではなく，ひいてはこれによる賃貸借契約の解除原因事実の発生という事態を妨げるものではないことは明らかである。

判旨をそのまま引用しているので、少し読みづらいかもしれませんが、要は、あくまで賃料保証会社が立て替えて払っているだけであって、賃料保証会社が支払っているからといって、賃借人側の債務不履行の事実、約束違反が消えるわけではないよ、という内容です。

ここからは筆者の私見ではありますが、このように判断しておかないと、賃料保証会社との契約も無期限に継続するわけではなく、将来的に賃料不払いが生じ、賃貸人側に損害が発生する可能性は非常に高いと思います。また、賃借人の保護が重要だといっても、賃料保証会社の立て替えを期待して、賃料支払いという一番重要な義務を履行しない賃借人を保護する必要があるのか？　といえば、そこまで守られる必要はないと言えそうです。

近年、賃料保証会社の利用が一般化し、「これさえあれば大丈夫」と考えられる賃貸人の方も増えておりますが、今回お話ししたように、一時的な賃料の立て替えが受けられたとしても、最終的に立退訴訟を賃貸人が行わねばならない場面があることは肝に銘じておく必要があるでしょう。

著者：山村 暢彦
弁護士法人　山村法律事務所
代表弁護士

実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。
数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。
相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。
クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。
現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。