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不動産投資は物件購入がゴールと思われがちですが、そこはスタート地点に過ぎません。購入した物件をいかに吟味（＝入居者ニーズ探求）し、料理（＝物件価値向上）していくかが不動産投資の醍醐味といえるでしょう。そこには投資物件運営に長けたビジネスパートナー（＝不動産管理会社）の協力も必要不可欠です。今回は、不動産投資のスタート地点において最も重要となる「不動産管理会社の選び方」について解説します。

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そもそも不動産管理会社とは？

ひと口に「不動産会社」といっても、会社ごとに専門ジャンルがあります。「不動産のことなら何でもご相談ください」などと守備範囲の広さをアピールする会社もありますが、専門ジャンルが絞られていないために知見が浅く、顧客の要望に応えきれていないという残念なケースも散見されます。不動産は高額な商品ですから、ビジネスパートナーは慎重に選びたいものです。不動産会社の専門ジャンルにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、一般消費者に馴染みのある3つのジャンルについて紹介します。

 

1．売買仲介

不動産の購入・売却をサポートします。客層は居住用住宅（マイホーム）を求めるファミリーなどがメインですが、近年は賃貸用不動産（投資物件）を中心に取り扱う会社も増えてきました。

2．賃貸仲介

賃貸用不動産の物件紹介から入居までをサポートします。客層は学生や単身ビジネスパーソン、若いファミリーなどがメインです。

3．賃貸管理

家賃集金や建物清掃、入居者からの問い合わせ窓口など、賃貸用不動産に関わるさまざまな業務を大家（オーナー）に代わって行います。

 

上記の「3．賃貸管理」を専門とするのが、今回のテーマである「不動産管理会社」です。投資物件のオーナーにとって、この不動産管理会社選びが不動産投資の成否を分けるもっとも重要なポイントといっても過言ではありません。

 

「大手の不動産会社に頼めば何でもやってくれるのでは？」と安易に考える人もいるでしょう。しかし、大手だからといって安心はできません。長年実績を積んでいる大手不動産会社はマイホームの売買・賃貸が得意分野であるところが多く、いきなり投資物件の購入・賃貸管理の相談を持ちかけても、適切な提案・アドバイスが受けられないこともしばしばあります。大きな括りでは同じ不動産ではあるものの、マイホームと投資物件とはまったくの別物なのです。

賃貸管理は「おまかせ」が正解の理由

どの管理会社に業務委託すればよいか迷った挙句、選びきれずにオーナー自身が「自主管理」せざるをえなくなるケースもあります。しかし、賃貸管理は本業の片手間でできるような甘いものではありません。予期せぬ設備故障、入居者からの辛辣なクレーム、常習的な家賃滞納など、オーナーを苦しめる難問が次々と勃発する厄介なものです。これらの煩わしさに翻弄されていたら、いずれは本業にも悪影響が及んでしまいます。ネット上で「不動産投資は失敗するからやめておけ」と触れ回っているのは、上述のような“負のスパイラル”にハマってしまった一部の不動産投資初心者の方たちでしょう。物件購入後の早い時期から管理会社に任せておけば、オーナーはそのような憂き目に遭うことはないのです。

 

管理会社に支払う管理委託手数料の相場は家賃の5～10％程度と会社によってまちまちです。たとえば家賃10万円であれば、毎月の管理業務委託手数料は安い会社で5000円程度、高い会社で1万円程度と見積もっておけばよいでしょう。利回りにも影響する出費ではあるものの、賃貸経営ならではの煩わしさから解放されるための “保険”と考えれば安いものかもしれません。煩わしいことは管理会社におまかせで、オーナーは貯蓄が増えていく通帳を眺めていればよいのです。

管理会社の選び方、見極めのポイント

管理会社選びのポイントは、知名度は低くとも顧客から定評があり、地道に実績を上げている会社を見つけること。加えて不動産に関するハード面での知識、すなわち建築や修繕・メンテナンスの知識を持ったスタッフが揃っている会社であればなお安心です。賃貸管理で重要なのは、いかに迅速にトラブル対応できるかです。入居者の不便・不満を素早く解消できれば物件の魅力度が増し、長期契約・空室知らずの賃貸経営が持続できることでしょう。

 

会社のみならず、オーナーの相談窓口となる営業担当者個人の資質もチェックしましょう。どんなに雑談が楽しくても、不動産投資に対する考え方に違和感があれば、別の担当、または別の会社で仕切りなおすことも必要です。とくにマイホーム仲介経験の長い担当者は要注意。前述の通り、マイホームと投資物件とはまったくの別物です。「環境がよい」「日当たりがよい」などといった尺度だけでは測れないものが投資物件にはあります。また、賃貸仲介専門会社に多い「入居者側に親身に寄り添う」タイプの担当者も避けた方がよいでしょう。入居者の暮らしやすさも大切ですが、まずはオーナーの利益を最優先に考えられる担当者を選ぶべきなのです。