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アパート投資における入居者トラブル。最近は入居者が外国人ということも珍しくないでしょう。またそれに伴い、日本人入居者にはないトラブルも。外国人入居者にありがちなトラブルとともに、仮に外国人が家賃滞納のまま母国に帰ってしまったときの対応について解説していきます。
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外国人入居者によくあるトラブル
外国人入居者とのトラブルは、特に民泊が流行った際に非常に話題になった印象です。文化や慣習の違いから致し方ない部分もあったりしますので、そもそも、外国人入居者を受け入れるリスクを踏まえ、それでもメリットがあるのかどうかを検討していくべきだと思います。
衆目を引くのは、退去時の原状回復トラブルです。SNSなどでも、原状回復工事費用がバカにならないような状態で返却されたという事案もたびたび見かけます。土足文化による弊害もあるかもしれませんが、それだけではないようなケースもあるため、一概に文化的な違いというわけにもいきません。
次に多いのが近隣トラブル、ゴミ出しのルールの順守や、騒音苦情などもよく聞く類型です。このあたりは、文化的な背景の違いというのもあるかもしれません。たとえば、友人が訪ねてきたのでパーティーをしていたというと、共同住宅でも日本ではないぐらいの騒ぎ方をするようなケースもあるでしょうし、ゴミの出し方なども、そもそも日本語のルールが把握しきれず、自治体ルールを遵守できていないケースもあるでしょう。
ただ、この手のトラブルは外国人入居者に比較的多いというものの、外国人入居者でもこのような問題を起こさずに入居されている方も多いですし、他方で、日本人入居者でもこの手のトラブルを起こす方もいるので、「外国人入居者」の入居リスクというよりも、広く入居者の選別の問題なのかと思います。
筆者自身、老朽化した戸建て物件を保有していたことがあります。外国人入居者の方が利用していましたが、特に近隣トラブルもなく、部屋も綺麗な状態で返却されました。騒音や近隣トラブルという点では、戸建て物件によりリスクが軽減されたのかもしれませんが、部屋内部は綺麗に使っていただいていたので、やはり入居者次第という気もします。
家賃滞納のまま帰国した場合の対応
筆者は日本国内の弁護士であり、海外法務まで把握しているわけではないですが、基本的に帰国してしまえば、家賃の回収等は不可能に近いと思います。法律の限界といますか、基本的に法律は国ごとに制度が設定されておりますので、日本の裁判所で取得した勝訴判決によって、外国に居住している人の財産から強制徴収するような手続きは基本的に予定されていません。
重大犯罪の刑事事件や、知的財産権法などの多数の国に通用するような取り決めがあるものを除き、基本的に個別の民事トラブルで国を超えて権利を実現するようなことは現時点では難しいです。
家賃滞納のまま帰国…トラブルを未然に防ぐには？
外国人入居者と一言でいっても、在留資格や日本での結びつきにはそれぞれ大きな違いがあります。海外に帰国してしまえば、基本的に手を出せないというお話をしましたが、日本での在留資格を失ってまで家賃滞納したまま帰国する人がどの程度いるのか、という視点で備えていくほかないと思います。
すなわち一般的な入居者の審査と同様に、どういう属性の方だとトラブルが少ないだろうか？ という観点で考えていくほかないと思います。あくまで一例になりますが、一時的な滞在資格の方よりも永住権に近い方であれば日本との結びつきは強いでしょうし、帰国しても差し支えないような単身の方よりも家族数人で生活している方の方が日本に馴染んでいるだろうと考える、などです。外国人入居者だから必ずトラブルを起こすわけではなく、結局、トラブルを起こさない方を選ぶという基本的なところで対処していくほかないでしょう。
これを踏まえると、日本での在留資格はどのようなものなのか、仕事は一時的な日本での滞在なのか日本に多年住むようなものなのか、どういう生活形態で暮らしているのか、というのは入居審査の一環で確認したほうがよいと思います。ダメなパターンは、管理会社や賃貸仲介会社に、「外国人入居者なので、割高な賃料で入居が決まりそうです！」などいわれ、考え無しに入居を決めることです。
民泊の場面では宿泊者を選別できる状況でもなく、多様な方の宿泊が想定されていました。しかし一般的な賃貸の場面では、外国人入居者と一括りするのではなく、結局トラブルを起こさない方はどのような方なのかをイメージを膨らませて考えていくほかないと思います。
リスクとメリットをどのように考えていくかですので、逆に老朽化した戸建てを自由にDIYしたい外国人の方に貸し出して自由にDIYさせているなんて話も聞いたりします。
外国人入居者とひとくくりにするのではなく、自分の物件の強みと外国人入居者のメリットとデメリットを考えながら、上手く賃貸経営を進めていきましょう。
<執筆者>
山村 暢彦
弁護士法人 山村法律事務所
代表弁護士
実家の不動産・相続トラブルをきっかけに弁護士を志し、現在も不動産法務に注力する。日々業務に励む中で「法律トラブルは、悪くなっても気づかない」という想いが強くなり、昨今では、FMラジオ出演、セミナー講師等にも力を入れ、不動産・相続トラブルを減らすため、情報発信も積極的に行っている。 数年前より「不動産に強い」との評判から、「不動産相続」業務が急増している。税理士・司法書士等の他士業や不動産会社から、複雑な相続業務の依頼が多い。遺産分割調停・審判に加え、遺言書無効確認訴訟、遺産確認の訴え、財産使い込みの不当利得返還請求訴訟など、相続関連の特殊訴訟の対応件数も豊富。 相続開始直後や、事前の相続対策の相談も増えており、「できる限り揉めずに、早期に解決する」ことを信条とする。また、相続税に強い税理士、民事信託に強い司法書士、裁判所鑑定をこなす不動産鑑定士等の専門家とも連携し、弁護士の枠内だけにとどまらない解決策、予防策を提案できる。 クライアントからは「相談しやすい」「いい意味で、弁護士らしくない」とのコメントが多い。不動産・相続関連のトラブルについて、解決策を自分ごとのように提案できることが何よりの喜び。 現在は、弁護士法人化し、所属弁護士数が3名となり、事務所総数6名体制。不動産・建設・相続・事業承継と分野ごとに専門担当弁護士を育成し、より不動産・相続関連分野の特化型事務所へ。2020年4月の独立開業後、1年で法人化、2年で弁護士数3名へと、その成長速度から、関連士業へと向けた士業事務所経営セミナーなどの対応経験もあり。
