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資産形成の手法として注目されている「アパート投資」ですが、誰もが成功できるとは限りません。どんなビジネスも工夫しなければ収益は得られないものです。「賃貸物件を手に入れさえすれば無尽蔵に家賃が入ってくる」という誤解が、多くの失敗を招いているのかもしれません。成功する人と失敗する人、そこにどのような違いがあるのでしょうか？　典型的な失敗ポイントと、それを回避するための対策を併せてみていきます。

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アパート投資の失敗ポイント①「資金計画が甘い」

立地よし、間取りよし、家賃もよしと三拍子揃ったオーナーチェンジ物件を購入した不動産投資ビギナー。「さあ、これから不労所得ライフを満喫だ！」と思った矢先、想定外の事態に見舞われます。

「えっ、給湯器が壊れた？　法定点検？　固定資産税？　何でこんなにお金がかかるの？」

不動産投資は「物件を買って終わり」ではありません。入居者の快適な暮らしを守るための建物修繕、消防設備などの点検はもちろんのこと、火災保険料、固定資産税などの税金、さらには入居者が退去した際の原状回復費用、入居者募集のために不動産会社に支払う仲介手数料など、さまざまな支出があるのです。

たとえば、年間家賃収入480万円（月額賃料5万円×8戸）の一棟アパートを賃貸運用する場合、どのくらいの年間維持費がかかるでしょう。

 

火災保険料：年間5～10万円（地震保険などの特約の有無で変動）

修繕・交換費用：年間24～48万円（年間家賃収入の5～10％が目安）

法定点検費用：年間2万円前後（消防点検など）

退去時の原状回復費用：1戸10万円前後（1Rマンションのベーシックな工賃目安）

入居者募集費用：1戸5万円（不動産仲介会社に支払う仲介手数料）

 

最低でも年間40万円以上の支出、さらに固定資産税・都市計画税（物件・地域により、税額が異なります）もここに加算されてきます。物件取得後は毎年これらの維持費がかかることを認識して、損益分岐点を見極めながら購入物件を選ぶことが大切。中古物件であれば、天井の雨漏りやライフラインの配管不具合などのトラブルが少なからずあるものです。万一の突発的な出費も覚悟の上、余裕のある資金計画を立てましょう。

アパート投資の失敗ポイント②「空室リスクを軽視」

最新の室内設備を備えた新築物件なら入居者集めに苦労はしませんが、築年を重ねて中古物件になってしまうと“入居者離れ”がはじまります。募集をかけてすぐに入居申込が入ってくるのは築10年程度までで、その後は空室リスクが上がってきます。たとえば家賃5万円の賃貸物件で空室が半年続けば30万円の損失、さらに1年続けば60万円の大赤字です。家賃収入が途絶えるということはすなわちローン返済も苦しくなり、オーナー自身の生活にも大きな影響が及びます。

大赤字になってからジタバタすることがないよう、つねに物件の課題・問題点を察知しておくことが必要です。古くても魅力的な賃貸物件に仕立てる方法はいくらでもあります。キッチンやバスルームなど水回り設備の新規交換、フローリングやクロスを流行の色合いにリニューアル、ペット飼育OK、高速インターネット使い放題、宅配ロッカー設置など、昨今の入居者ニーズをふんだんに盛り込むことで空室リスクを低減することができます。

アパート投資の失敗ポイント③「物件購入で満足してしまう」

前述しましたが、不動産投資は「物件を買って終わり」ではありません。ある意味、物件購入は不動産投資の出発点であり、それ以降が賃貸経営について本腰を入れるべき段階です。とはいえ、日常の中でどれだけ賃貸経営に時間を費やせるかは人それぞれでしょう。

たとえば平日フルタイムで働いているサラリーマンが、賃貸物件の定期清掃や家賃の集金、突発的な設備不具合に現場へ急行して対応する、と想像してみてください。それは相当無茶な話です。そんなことをしていたら本業が疎かになり、最悪は会社をクビになってしまうかもしれません。サラリーマンオーナーができることには限界があるということです。そんなサラリーマンオーナーの窮地を救ってくれるのが「不動産管理会社」です。

不動産管理会社に「賃貸管理業務」を委託すれば、家賃集金や定期清掃はもちろん、ゴミの分別が正しく行われているか、共用部に不具合がないかなどの見回りや業務報告もしてくれます。そういった細かな“気配り”業務ができる管理会社とタッグを組めば、清潔・快適な住環境を維持することができ、ひいては入居者満足度を上げていくことにもつながります。

アパート投資に失敗しないためには

アパート投資に失敗しないためには、物件購入のアドバイザーとなる不動産会社、そして購入後の賃貸運営をサポートしてくれる不動産管理会社選びが肝心です。

良い不動産会社とは、広く名の知れた大手不動産会社でしょうか、または地元密着型の老舗不動産店でしょうか。判断するのはとても難しいです。時間に余裕があれば、複数の不動産会社を訪ね、そこに勤務する営業担当者の“人となり”に触れてみましょう。顧客の要望を無視して、自社元付（顧客から直接媒介を受けた）物件ばかりを押し売りしてくる営業ばかりに遭遇するかもしれませんが、中には顧客の要望をしっかりと聞き、理解し、希望に叶った物件を紹介してくれる営業もいます。そういった真摯なスタッフがいる会社を選びたいものです。

良い不動産管理会社は「組織力」の有無で見極めることができます。ルーティーンの家賃集金や定期清掃業務はもちろんのこと、突発的な設備不具合に迅速対応できる工事専門スタッフが多数確保されているかどうかが選定のポイントになります。外部業者に依頼すると高額になりがちな工事料金も、不動産管理会社所属のスタッフに任せれば比較的安価ですむためオーナーの出費も抑えられます。日頃の物件管理から緊急の修繕対応まで、賃貸管理に関するあらゆる専門スタッフが常駐する組織力の高い不動産管理会社を選びましょう。